作者：秦虹(中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员)
自20世纪90年代城镇住房制度改革以来，房地产业在中国经济和社会发展中发挥了非常重要的作用，不仅促进了城市的快速发展和变化，还为财政税收和增加就业做出了贡献。房地产企业在不断的实践探索中，走出了一条——“拿地、开发、销售、拿地、再开发、再销售”的开发模式，房源在其中循环流转。
同时需要注意的是，多年来，我国房地产开发的资金主要是银行贷款等短期间接融资，采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式。随着中国经济社会的发展，城市化率不断提高，城镇人均住房面积已接近40平方米。房地产开发经营的“三高”模式已经越来越难以为继。2021年下半年以来，国内部分房企债台高筑，部分房企因资金周转困难出现违约，就是一个警示。为了防范和化解金融风险，房地产企业的经营模式需要改进。
根据相关机构的研究数据，我国上市房企整体资产负债率高于部分发达国家。在我看来，有几个原因。一是有关国家资本市场比较发达，直接融资和股权融资占比较高。第二，相关国家的房地产市场相对成熟。除了房地产开发和销售收入，发达国家的房企还有其他业务收入来源，包括物业租赁、住宅代理建设、房地产经纪等。而我国房企商品房销售收入占企业主营业务收入的绝大部分。第三，这些国家的房企在房地产市场的大起大落中尝到了高负债的苦果，相关的经验教训让他们在负债率上非常谨慎。
中国房企以“高负债、高杠杆、高周转”的模式发展，与近年来行业的增量发展阶段有关，也与近年来中国房价整体处于上升期有关，与中国房地产金融不发达也有关系。需要注意的是，房地产企业高杠杆高负债经营是一把“双刃剑”:当房价处于上升期时，高负债可以通过杠杆效应实现企业规模的快速扩张；当房价不升反降、销量下降、房地产融资环境收紧时，高负债房企很可能面临资金周转困难、流动性危机，甚至因资金链断裂而倒闭。
随着我国城镇化的深入发展，居民合理的住房需求不断得到满足，新房总量的增长空间将逐渐减小。同时，将长期坚持“住而不炒”的定位，更加严格地规范房地产行业的资金使用要求。这提醒房企要加紧转型。再者，一个成熟的房地产市场，不再是“拿地-建项目-卖房赚钱”的逻辑，更多的是如何通过提升产品质量和服务水平，以及全面的资产管理，获得长期可持续的收益。
比如可以积极探索开发与控股运营并重的盈利模式。除了继续供给商品房市场，可以探索扩大股权经营物业的收入比例，通过获得稳定的现金收入，防范房地产销售市场波动带来的危机。特别是注重发掘租房，市场机遇，充分发挥房地产企业在租房市场提高住房质量、规范管理、稳定价格的优势，提高服务质量和水平，寻求更可持续的发展之路。同时，我们也应该积极
从某种程度上来说，房地产企业的盈利模式转型和业务转型，其实就是在布局自己的未来，所以准确的判断非常重要。各企业要根据各种因素和条件进行全面深入的分析。当然，在这一过程中，支持房地产企业转型的相关政策应及时推出，以促进房地产行业的良性循环和健康发展。
[责任编辑：王晓秋]
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