城市发展的上限、下限和房价
我们总说一个城市的房价与其发展有关。但最终，没有人能说得很清楚什么是与城市发展相关的。目前南京楼市持续上涨，似乎带动南京进入一线城市。大家都知道南京不是一线城市。
在我看来，一个城市发展的下限取决于其新增人口的数量和平均质量。质量是一个神秘的东西，虽然不能简单地用学历来衡量。但至少目前，中国能负担得起孩子读完大学的家庭，他们的平均经济状况还可以。刚毕业的大学生进入城市，带来的不仅仅是个人能力，还有家庭的经济实力。但由于南京高校众多，江苏人口大省，南京新增人口平均学历相对较高。据统计，每万人的大学生数量为全国第一，每万人的研究生数量为全国第二。这些都决定了南京发展的下限比较高。此外，下限也体现在很多地方，比如城市交通建设，南京无疑是佼佼者，地铁运营里程全国第四，仅次于北上广。拥堵程度全国排名第26位(根据2015年高德地图数据)，几乎好于所有直辖市和省会。
一个城市发展的上限取决于其高收入产业的发展。所谓高端行业，就是人少钱多轻资产的行业。比如最热门的互联网行业和金融行业，以及影视娱乐行业，现在一部年度大片的利润大概比大部分上市公司全年的利润都要高。还有品牌和广告行业。大品牌公司的市场部每年投放几千万美元的广告预算，但实际操作的只有一百个人。这些产业并不是南京的强项。南京的高收入产业基本都是历史原因产生的，比如软件产业、电子产业、外贸产业、电力产业、银行业。在这些行业创造中产很容易，但创造高收入人群很难。估计北上年薪30万以上，有机会参与公司上市或收购，享受可以在资本市场套现的股权激励的人，比南京年薪10万以上的人多。影响城市发展上限的另一个因素是奢华感，身材高挑的体验，以及被金钱迷醉的滋味。就是给有钱人留在城市的想法，除了他们的事业。可惜南京不能说不如北上广深，但成都、杭州、青岛等其他二线城市可能都不如。南京，即使是奥运项目，也缺乏奢华感。南京城市发展的上限不高，目前有限。
北上中国越来越像一个大黑洞，吸引着各种各样的人，尤其是有梦想的人。因为他们的上限足够高，可以让北漂在发展之前就吃苦，这是中国梦最好的例子。王力可包强、岳云鹏，这种社会底层进入娱乐圈的例子。最近还看到一个例子，说美团外卖部负责人走了。看简历的时候，我出生于1987年，美团第10名员工，基本工资1500。我在美团工作了5年，成为外卖部的领导。典型的屌丝反击有可能增加收入100倍。而且这五年积累的生活经验和职场资源，保证了它未来的发展达到了一个非常高的点。这些在南京基本上是不可能的。南京发展的上限可能是入行15年以上达到中等水平；或者自己做一些小工程生意，有没有可能就看家庭关系了。
我们来谈谈房价。在一些城市，他们的房价与下限有关。这是中国大部分城市的现状，也是南京之前的房价。市场对自住的整体需求大于投资需求。在一些城市，房价与上限有关，比如北上深耕。目前南京房价已经进入投资需求大于自住需求的阶段。几乎所有人都惊慌失措，用钱打完了最后一颗子弹。如果你没钱，你需要借钱买房。现在南京的房价已经越来越与南京发展的上限相关。所有的投资最终都需要退出，就像风险投资一样，不是被投资企业的利润和分红，而是被投资企业上市或被收购，享受资本市场溢价的预期。最终，资本市场的认可会回归到企业自身的价值。相当于房地产，也就是它的自住价值。目前来看南京房产，4万到4万的价格和北京上海相比，一点都不贵。但南京的城市发展上限恐怕连北方的三分之一都没有。目前南京的房价已经基本达到了2009年前后上海的房价，但整个城市发展的上限与2009年的上海还是相差甚远。再对比北京人的朋友北京，在北京从事互联网行业十五年以上，有一套保利罗兰顾芗。目前均价300多万元。这栋楼位于北京昌平，北五环外，但距离百度只有13公里。目前南京西南的价格比这个高，但是南京有百度吗？
四号湾还是中海？城市阶层分化
随着最近湾四的流行和富人的流行。越来越多的人认为司琬是南京的主要府邸。不知怎么的，把中海凤凰Xi安和四号湾比了一下，就谁好谁坏展开了热烈的讨论。孟祥远教授作为代表支持中海凤凰Xi安，河西楼市作为代表支持仁恒江湾城四期。而在每一方眼里，他们都觉得对方不讲道理。
4号湾，位于南京河西奥体新核心，江景、高楼、好房子、好物业、高品质豪宅。位于中国海凤凰西岸，距主城新社区新街口仅3公里，周边生活便利，芳草地小学小区。在湾四支持者眼中，中海周边地区破败不堪，房屋质量一般；在中海的支持者眼里，湾内四个地点吵吵闹闹，奥体不如市内方便，学区差。
那谁是对的？其实双方说的都是真实正确的，只是双方对于生活品质的立场不同，角度不同，追求方向不同，导致对房产的判断不同。
支持中海凤凰西海岸的大部分都是所谓的知识分子阶层。什么是知识阶层？这个阶层的人力资产和社会资源往往来自权力和智力，经常在机关、政府、事业单位、学校和医院工作。这个阶层的人并不缺乏财富和社会资源，但他们往往缺乏一些自由，所以他们必须按时上班。不管发生什么事，时间通常都呆在工作岗位上。这样，他们经常要求住得离单位越近越好，最好的购物地点是在他们家附近。而且，这个班经常通过考试得到提升
上来，对于知识非常尊重，所以也希望自己的后代能尽量接受好的体制内的教育。并且由于身份关系和近来的社会环境，这个阶层的人要保持尽量低调，希望自己不要和豪宅，奢侈品等挂钩，以免落得个周久耕类似的下场。湾四对他们而言并非买不起，而是太过高调。支持湾四的大多是白手起家的私营业主与企业家。他们往往通过个人奋斗获得可观的财富，并且走南闯北，见识广，对于品质，奢侈感有追求。湾四完全符合这类人的标准，并且这类人由于没有体制内的身份和权力的光芒，所以在社会上也更需要一种身份的认同感，需要别人不仅尊重他的财产，也尊重他的品味，湾四就是一种品味的象征。由于这部分人的财富获取往往和知识与学历的获取的关系并没有那么紧，所以他们对于知识的尊重程度也没有权智阶层那么高，相对对于学区也就没有那么看重。
对于楼盘尤其是城市中较为昂贵的楼盘的南京房价走势最新消息不同态度，代表着这个城市阶层的分化。在南京，城市下限较高，较高的下限代表着这座城市权智阶层众多，省市级公务员，大学老师，医院医生，军区的军官，大公司（中兴，华为，国电，南瑞等）的中层，构成了南京这座城市的基本盘，也是这座城市里能购买高价楼盘的核心人群。南京也有白手起家的私营业主，但也大多是做各种各样面向政府，事业单位，大企业的工程及其配套的公司，俗称做工程的。相比杭州这座反复拿来和南京做对比的城市，基本盘完全不一样，杭州的基本盘是各种私营业主，早先可能是做外贸的，后来又转型做淘宝做电商，现在可能又在捣鼓自媒体，永远跟着风口在走。相比南京，杭州已经和北上深一样，进入到纯财富导向，唯商业论英雄的时代了。相比而言，南京还没有那么的商业化。这种差距，在不同的视角下面也各有千秋。有人喜欢商业化更浓重的，有人喜欢不那么商业化的。不过就目前而言，还是希望南京更商业化一些。
很多东西，都隐藏在城市的细节里面，细想会很有趣。比如江景，现在代表着高大上的景观，代表着一个城市最好的地区。可是在过去，江景往往意味着码头，意味着混乱，意味着交通不方便。比如南京的下关，河西，幕府，在过去都是不好的地区，也是城市中社会地位不高的人居住的区域。城市的中心与高档住宅区，往往要远离江边。上海也是同样，英法租界主要在卢湾和静安，远离黄浦江，只是在黄浦江边聚集了比较多的商业和银行。而现在，南京发展的重心似乎要转移到长江两岸，奥体和江北新区代表着目前南京的上限和未来南京的上限。而上海随着陆家嘴的开发，黄浦江两岸建起了全上海最高端的住宅。海景也是同样，很喜欢青岛这座城市，尤其是那些靠海很近的房子。可青岛本地人说起海边的房子，一致的评价就是冬天冷，夏天潮，非常的不宜居。
城市在发展，城市的阶层在分化，不同的阶层，不同的时代，对于城市的区块环境，有不同的喜好和追求。这很正常，一座优秀的城市，应该包容，应该求同存异。不同的人群在一座城市追求不同的体验。罗素说：“须知参差多态,乃是幸福本源”。希望我们的城市也是这样。
支撑南京房价的基本盘
作者：李昊
链接：1.5线城市南京，苏州，杭州，成都，重庆，武汉，天津都有哪些发展好收入高的行业？-李昊的回答
来源：知乎
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1.政府机关（如果这也是个行业的话）作为发达省会市的省市级公务员
2.教育行业，一个教育大市的高校教师和行政工作人员，中小学老师（南京中小学老师工资较高）
3.医疗行业，一个医疗大市里的各级医院的工作人员，南京的医疗一直受到安徽和江苏人民的认可。南京的医院人满为患，医护人员收入较高。
4.软件及互联网行业，中兴和华为在南京很久以前就有规模很大的研发中心。中兴最早一批技术骨干里面很多人来自南京邮电大学，由于高校多地处华东，所以各种科技外企在南京有很多研发中心，还有一些大大小小的软件外包公司。南京有三家纯互联网上市公司（，焦点科技，途牛），还有电商苏宁云商。在国内互联网行业可以排到北上广深杭之后第六，2015年前三季度南京软件行业收入国内排名第四，仅次于北京深圳上海。
5.电力行业，南京有国电南自，国电南瑞两家上市公司，市值500亿。以及为之配套或与之竞争的大大小小的公司，也有不少是上市公司。
6.外贸行业，因为江浙一直是制造业大省，并且是沿海省份，所以外贸行业一直很发达，有好几家外贸上市公司（舜天，汇鸿，苏美达，开元）。更多的是很多外贸个体户，一年悠悠闲闲挣个上百万。
7.金融行业，本来金融行业不是南京的强项，但是随着这两年南京银行，华泰证券这两家地处南京的金融上市公司的出现，南京的金融行业想不强也不可能了，自从本外币存款开始把非银机构的钱计入，南京今年的这个数字有了飞跃，今年估计全国第六，低于北上广深杭。
8零售和连锁行业，这个行业南京企业的发展在国内都是顶尖的，多年来民企排名第一的苏宁，单体商场2014年销售额全国第二今年可能就要全国第一的德基广场，民企500强差不多排20名左右，全国最大的3C连锁企业三胞集团，以南京为发源地在江苏安徽都发展的很不错的金鹰集团，曾经被美国百思买控股的五星集团。
9.基建行业，太平洋建设，中国最大的PT企业，全球500强企业里中国排名最高的民企，不是华为，不是阿里巴巴，而是太平洋建设。
10.房地产行业，南京整体房地产市场发展只比北上广深差，比杭州略强，全国第五。最新的数据是南京2015年1~9月份卖地收入占全国土地交易额的7.6%。有不少上市公司，比如苏宁环球（和苏宁云商不是一家公司），栖霞建设，朗诗地产，南京高科。
11.烟草行业，南京卷烟厂出品的南京牌香烟一直是南京地区烟民首选，南烟的纳税不是第一就是第二。
12.石化行业，南京是中国传统的化工大市，扬子石化，巴斯夫，南京炼油厂都是大企业。
13电子行业，南京是中国传统的电子行业大市，现在差强人意，还有些留下来的，比如熊猫电子
14.传媒行业，凤凰传媒是全国最大的出版发行行业，上市公司，市值400亿左右。江苏卫视，知名卫视，江苏有线也是上市公司
15.车辆制造，曾经的南汽是中国乘用车市场的大厂，有过依维柯这样的知名品牌。还有个浦镇车辆厂，中国铁路装备制造业大型一档企业
16.钢铁制造，有南钢这么个上市公司，市值100多亿。
17.生物医药行业，有南京医药上市公司，有中国药科大学这个科研单位，另外还有不少大大小小的医药，医疗器械，生物科技公司。
18，军工行业，有14，28，55几家大的军工研究所，还有晨光集团等军工厂。
没有人是一座孤岛
半夜2点被窗外的电闪雷鸣和如注的暴雨声惊醒，不禁担忧起这座城市，果然，朋友圈，微信群里传来各处被淹的消息。其中有两个区域最惹人关注和口水，一是江心洲，二是银城东苑。前两天的大雨使得江心洲被水淹的谣言此起彼伏，似乎不少人都对这座传说中的富人岛遭灾幸灾乐祸。当然，岛上有产业的人也迫不及待的晒图以视岛上无忧，还把南京其他受灾的地方取笑一番。银城东苑是南京早期的豪宅，相当于那个年代的湾四，而银城东苑由于所处地势，每年一遇大雨就提心吊胆。今年也不例外，目前仍然长期居住在南京的南京在全国最具知名度的孟非就居住在这个小区，他在微博上的一声吼，他在小区内参与抢险的照片都通过网络传遍整个城市，而市长和各级领导也亲临该小区视察。这个时候，各种嘲讽银城东苑乃至城东地区的声音也多了起来。到了今天，代表目前南京建设水平最高的奥体地区也终于沦陷，于是各种不怎么好听的声音又来了。
房产，目前作为中国家庭最重要的财产，其价值自不必多言，房产价值的高低，也确实在分化城市中的不同人群。虽然中国城市目前还没有贫民窟，但富人区的说法却越来越被认同。富人区代表着一座城市的城建最高水平，这也并没有什么问题，先富带动后富，也是中国特色社会主义的发展方向。但是，房产不仅仅是财产，更是居所，是每个人的家庭所在地。家庭在极端自然环境，非人力因素下遭受的损失，绝不应该是被嘲讽的对象。不管是仇富还是笑穷，都应该尽量不拿家庭受到的危害说事。这应该是个基本原则。网友说的很好，“城东被淹的时候奥体人民在欢呼，奥体人民被淹的时候仙林人民在欢呼。还有一轮一轮来告诉我江心洲保不住的朋友们。。。其实我想说，休戚与共。保护好自己的财产，也要尊重他人的财产。”
南京至少到目前为止还是个平民城市。孟非也依然还住在银城东苑而不是他能承受的起的更贵的小区或者更高端的更纸醉金迷更能赚钱的城市，这正是这座城市的可爱之处。前不久去城北某楼盘售楼处，是我去过的售楼处里南京话比例最高的，一种亲切感油然而生。我们选择置业，除了是在做投资决策，我想更多人是在选择一种生活方式。我们都不喜欢阶层固化，南京大部分本地人，即使是现在的有钱人，也都是从小从楼下买包烟，吃碗面条，和熟悉的邻居吹吹牛，和从小一起长大的发小打打闹闹这样的生活环境下成长起来的。最熟悉的还是自己从小生活的环境，很多时候也希望在自己熟悉的环境里一直居住下来，只是由于城市发展的不均衡，有些地区长期得不到好的发展，人们不得不搬迁到暂时发展更好的区域去。而一旦某些老区域里有了新发展，很多该区域的老居民还是会首选本区域。我们可以说这些人没有眼光，不懂得城市发展，但是也应该尊重他们的选择。这是一种生活方式的选择，房产不应该只有投资价值一种属性，多样性应该被鼓励。
没有人是一座孤岛
可以自全
每个人都是大陆的一片
整体的一部分
如果海水冲掉一块
欧洲就减小
如同一个海岬失掉一角
如同你的朋友或者你自己的领地失掉一块
任何人的死亡都是我的损失
因为我是人类的一员
因此
不要问丧钟为谁而鸣
它就为你敲响
---英国诗人约翰多恩布道词
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【南京房价 2021南京房价走势图 南京二手房价格
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