来源：证券时报
深圳今年重新挂牌第二批集中供地。
8月29日，深圳重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及22个地块不变，将于9月28日集中出让，其中多处调整优化。
具体来说：
1 .调整投标人资质和准入要求，完善市场准入机制。据悉，这批土地竞买申请人必须具备房地产开发资质(联合竞买，各方均应具备房地产开发资质)；同一企业及其控股公司不得参与同一宗地的竞买。参展企业应提交相关证明材料和承诺书。参与该批次土地的竞买最多可竞得3块土地(含联合竞买)。
2.优化土地招标方式，合理限制土地溢价，更加注重“租赁”。据悉，在保持挂牌起始价不变的基础上，土地溢价率上限由45%统一调整为15%。达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2幅年度自持租赁住房用地)直接采用抽签方式确定竞得人，其余土地采用“竞争性自持租赁住房抽签”方式确定竞得人(最高不超宗地)部分地块的规则还显示，年度自持租赁住房不得作为租房，租房，酒店等经营。
3.加强“房地产联动”，进一步降低住房销售限价。该批土地普通商品房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%，住宅商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%。比如前海桂湾地块，普通商品房毛坯均价由每平方米9.9万元调整为9.2万元，降价7000元。
4.严格落实土地购置资金审查机制，确保房地产开发企业使用自有资金购置土地。建立“先承诺后审查”的工作机制。竞买申请人应承诺购地资金来源不属于股东违规提供的贷款、再融资、担保或其他相关融资便利，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链。上下游关联企业的贷款或预付款项，其他自然人、法人和非法人组织的贷款，投标企业控制的非房地产企业的融资；深圳市金融监管局组织相关金融监管机构对竞买人的购地资金进行审核。
5.强化企业信用约束。竞买人的开发资质、征地资金、企业关联度等必须符合出让公告要求，并对征地资金来源和竞买人关联度作出事先承诺，确认是否参加现场摇号。如发现投标人不符合投标准入条件或不守承诺，将采取取消其投标资格、没收投标保证金、禁止企业在一年内参与深圳市国有建设用地招标投标活动并向社会公开等相关纪律措施。
进一步促进房价稳定
广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，未来深圳新房价格有望下降。同时，考虑到二手房的价格控制以及新房和二手房联动控制的价格形成机制，价格再次反弹的可能性大大降低。深圳楼市政策的举动具有强烈的信号意义。近几年深圳房价暴涨，泡沫成分很大。深圳房价下跌是去泡沫最有力的落实，也是“房住不炒”最坚定的落实。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，与之前国内其他优化招标规则的城市相比，深圳的规则有了一些新的亮点，这一政策对房企限购土地出台了更为详细的内容，尤其是房企最多只能拿下三宗地，这在深圳是首创，这进一步反映出深圳对房企限购土地的政策越来越细化。此外，通过价格引导进一步稳定市场购房预期，进一步体现了限价政策的持续、严格导向。过去全国各地都有各种限价政策，但深圳明显没有达到现有的限价政策，在现有的基础上进一步下调了限价的价格线，进一步巩固了稳定房价的工作，进一步促进了价格稳定。
近日，广州、杭州同步发布第二批集中供地挂牌出让公告。与第一次集中供地相比，两地在土地竞买人资格要求、土地购置资金来源、出让方式等方面均有调整。从合肥、成都等热点城市公布的第二轮集中供地公告来看，都是从以上几个方面进行了升级。
但深圳第二次集中土拍新规并没有出现京杭的“竞品”模式，而是增加了抽签模式。此外，南京本轮土地出让中提出了“限价、定质、竞地价”的方式，建成的商品住宅项目必须按《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》执行。
值得一提的是，随着住房融资的收紧，房企在获取土地时趋于谨慎。近日，市场消息指出，已纳入“三条红线”试点的数十家重点房地产企业，被监管部门要求购房比例不超过其年销售额的4深圳楼市最新消息0%。据业内人士介绍，这一限制不仅包括房地产企业在公开市场上的土地收购，还包括通过收购兼并方式进行土地收购的支出。中智研究院企业事业部副研究总监刘水表示，在“三条红线”和土地供应的背景下，房企拿地更加谨慎。
某房地产企业投拓部工作人员告诉记者，今年土地拍卖新政策仍在继续，房地产企业需要筹集大量现金才能在短时间内获得土地。对于中小房企来说，压力显然太高，大型品牌房企也会选择联合征地、联合开发的模式，首选当然是热门的一二线城市。然而，深圳提出的“彩票限购”为中小房企创造了机会。此外，降低土地最高溢价也可以为房地产企业留下更多的利润空间。
深圳楼市现状 深圳楼市现状
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问题：刁大爷，南山南新路乐康村小区的2居室小公寓值得投资吗？可能会有拆迁或者旧装修。另外我在深圳有两个投资计划，预算500元左右，纯投资。你推荐哪里？预算1000以内，纯投资，你推荐哪里？
回答：你好，谢谢欣赏！博拆迁也是一条很专业的路线，自从深圳有了
房地产以来，旧小区改造成功的“住宅小区”不到10个，拆迁锁门的概率太高。房地产投资至少需要短期的确定性，旧改的机会成本太高。总价800-100的首选是南山，其次是宝中和福田。南山大致可分为以下几个板块：洪树湾、大冲、西丽、南投、科技园、后海、蛇口、深圳湾，预计总价在800-1000万元左右。除了华润城，以下几个地段可以是西丽大学城关注1号，优势\/新房龄，面积大，居住体验好。不足\/学区需要加强。2.后海区，区位优势好，周边配套完善，是南二外的一个学区。不足\/房间有点旧，面积小3。蛇口地区的山海魅力可以是有优势的关注， \/房间新，靠近太子港，不足\/周边配套一般，需要2-3年完善。
提问：你好，刁叔叔。我刚刚加入这个星球。目前分配到广州，1-2年后回南山工作。看12月的上涨趋势，计划在总价450万元以内考虑首套两居室。我问你：你急着在一月、三月、四月接手吗？2.目前，关注，龙华金堂塘路二期、碧水龙庭、福田御花园、宝安福通城三期的位置、交通、学位、升值空间等判断都存在一定难度，其中以金堂塘路为佳，但挂牌价已达8万。还有其他合适的推荐吗？非常感谢！
回答：你好，2019年深圳几个热点都有10-30%的涨幅。现在，许多社区正遭受住房短缺之苦。如果不采取控制措施，价格很可能会上涨。疫情只是延缓了时间，的崛起给只需要上车的朋友留足了时间龙华现在被称为宇宙中心，房价在2015年前后翻了三倍。现在可以分为四个梯队，第一梯队是深高北
学位房，平均单价在10万左右，比如回龙湾；第二梯队在红山周边，平均单价在8万左右，比如中海金城；第三梯队6万左右，比如金塘塘路。第四梯队也有4万。金塘塘路属于龙华第三梯队，距离地铁较远。6万元的单价相对便宜。碧水龙庭花园小区生活品质好，学区舒适。自住更倾向于投资金堂塘路和碧水龙庭，重点是关注宝安碧海。除了宝安福通城三期，还可以在圣尼维斯和关注玉湖湾
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