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郑州房价有没有被低估？
2016年底，老家的朋友在南阳买了一套建业的房子。当时市场均价在7500左右。找到6000多段感情后，我就记下来了。他建议我也买一个。反正价格便宜。偶尔买一个回老家也不错。我肯定拒绝了：南洋曾经在学校里住过一小段时间，太寒酸了，一点都不像想象中的城市，无论如何都是被鄙视的。
2017年初，老家的亲戚又在方城买了一套，在3000多的市场价上花了2300元。
转眼间，三年多过去了，朋友南阳的房子交房后，二手房价格突破1万，高点可以卖到1.1万多，比他当时入手的价格几乎翻了一倍。同年年底，亲戚方城的房子价格涨到了4000，因为有好的学区附送，二手房交房后价格又涨了。县城建业碧桂园等其他新开发楼盘的价格也卖到了6000左右。最重要的是，销售似乎很好，如果你想要一个好的楼层，你需要提前信任关系。
我经常和大家分享一些关于郑州楼市的信息，但我也了解了关注，的本地市场，但我对它知之甚少。熟悉它的人都知道，16年和17年是郑州楼市的高点。近几年主城区新房变化不大，二手房不断下跌，郑州郊区更是惨不忍睹。
所以，过去我一直在想：为什么这样的三线城市或者小县城能比省会增长更多？
这不仅发生在南阳，也发生在洛阳许昌等其他城市。
郑州作为省会，还不如这些小兄弟。郑州被低估了吗？还是这些城市的房价存在泡沫？
目前郑州二手均价在1.3w左右，市区三环周边一套新房1.5W就能上车，这个价格肯定比所有城镇的均价都贵，但有时候我们知道贵不代表不合理，便宜也不代表一定值钱：鹤岗愿意买2w的房子的人很少，北方、广州、深圳都渴望买。
那么我们应该如何看待郑州的房地产价格呢？
任泽平在《房地产周期》中表示，房地产研究应该是顺理成章的，房地产周期应该长期看人口，中期看土地，短期看金融。土地和金融实际上是交织在一起的短期和中期因素，它们的合并在中国可以变成政策因素。
另一种观点认为，房地产的本质是城市化和人口红利。
政策因素是政府作为短期调控的手段。无论是历史上还是现在，政策都是通过调控金融、需求和土地供给，引起房地产的短期波动。从长远来看，人口是绝对的影响因素。
因此，要把人口作为长期来分析，把政策作为短期和中期来跟踪。
从政策的角度来看，城市可能会因地而异。综上所述，只有几点：限购、限贷、限售；短期和中期研究没有多大意义。同时，投资不同于投机，要考虑长期的确定性。
纵观大部分城市的房价，我们会发现人口净增长的城市房价不会低。相反，人口流出地的房价不会很高。鹤岗就是一个很生动的例子。
既然可以确定人口是未来房价上涨的决定性因素，我们就来分析一下中国人口最多的三个省份：1.15亿人口的广东省、1亿人口的山东省、9640万人口的河南省。
但是广东省的高手太多了，一线城市有两个，1340万人口的深圳和1500万人口的广州，都吸引了全国各地的精英。有了粤港澳大湾区的加持，广东省在某种程度上就是全国的广东，所以可以放在一边
在人口排名第二的山东省，济南虽然是省会，但人口只有890万，占全省人口的9%。不如临沂、潍坊，仅排名全省第六。自从合并莱芜后，济南的GDP终于排到了仅次于青岛的第二位。近年来，济南和青岛两大兄弟一直在争夺山东一哥的位置。可以预见，未来山东省1亿人口将被双城分流，所以这两个城市的人口。
人口只有890万的济南二手房均价是多少？1.57万，比郑州的均价贵20%，而人口只有950万的青岛二手房均价呢？18800元，比郑州均价贵50%。
然后我们来看看河南郑州二手房均价。答案是13000。郑州人口1035万，鹤立鸡群。无论从GDP还是人口来看，郑州都是河南的NO1。
接下来我们来看看人口第四的省会成都。目前有1653万人口，而整个四川省有8375万人口。成都的人口比例已经达到了全省人口的20%。未来将面临四川重庆人口虹吸，成都未来人口增长空间不大。成都的二手房均价已经达到了1.4万，比相对没有被高估的郑州贵了10%。
人口第五的省会城市南京有850万人口，整个江苏有8000万人口。南京的人口比例已经达到了全省的10%。未来上海和苏州会虹吸江苏的人口，所以南京未来的人口增长不会太大。但是现在二手房的价格是2.7万，是郑州二手房均价的两倍，普通工薪阶层已经买不起了。
人口排名第六的省会城市石家庄，人口1100万，河北全人口7600万。石家庄占全省人口的14%。目前二手房均价1.35万，比郑州贵5%。所以石家庄未来的人口增长也是非常有限的。面对天津、北京对整个河北省人口的虹吸，当然雄安新区未来的虹吸不包括在内，所以我对石家庄未来并不看好。
有人会说，武汉也是被低估了。看一看。武汉目前人口1100万，湖北省总人口5927万，占全省人口的18.5%。人口比例已经比较高了，湖北省的人口不管是哪一个阶段，都只有河南省人口的60%。
对值还是绝对值，未来人口虹吸也有限，而均价现在1.6万，比郑州贵25%，所以武汉没有被低估，也没有被高估。还有人会说西安也被低估了啊，西安人口目前1020万，整个陕西人口3876万，西安占全省人口26%了，已经达到了一个省会城市所占比例的最高比例了，加上全省人口只有河南省人口的40%，未来人口增量也极其有限，而均价现在1.46万，比郑州贵15%，所以西安其实被高估了。
还有人会说重庆也被低估了啊，实际上重庆主城区人口真正只有900万，重庆其实是一个省，人口3124万是包含了下面重庆各县级市的，也就是实际上重庆目前占整个全省人口的28%，也已经接近30%的极限值了，未来人口虹吸能力有限，虽然现在二手房均价比郑州便宜9%，所以重庆只是相对其他上海或者天津等直辖市被低估了。
还有人会说长沙被低估了啊，长沙的确被低估，长沙人口840万人，整个湖南省人口6918万人，只有河南省人口70%，长沙占全省人口12%比例，目前二手房均价9900，比郑州便宜30%，但是限购太严格，政策实在是太左了，就连深圳限购政策都是跟长沙来学习的，加上不是国家中心城市，扶持力度小，所以买来短期就是站岗，便宜不一定是好事。
还有人说沈阳被低估了啊，沈阳人口830万，二手房均价只有1万，也是比郑州便宜30%，但是别忘了投资不过山海关，辽宁人口4500万，只有河南省人口的45%，沈阳占全省人口的18.5%，未来人口增幅同样很有限，你买的房子未来让东北人来给你接盘吗?臣妾做不到啊！
所以郑州无论是从人口，GDP还是人均GDP，都在河南省是当之无愧的带头大哥，加上国家中心城市政策的加持和22条地铁线路的规划，郑州目前人口占全省10%，未来人口要达到全省人口的20%比例，也就是2000万特大城市人口数量（黄奇帆预言）。
这是完全有可能实现的，而河南省内或者附近暂时没有其他比郑州更好的城市对河南省产生虹吸，所以郑州未来人口虹吸是非常强悍的，而省内的两个小弟都连续涨了4-5年，作为省内带头大哥，在此期间横盘了4年，从板块轮动效益来看，明显后期是要奋起直追的。
有些杠精继续表示不服，说河南人普遍比较穷，农业大省，大学太少，产业弱，
穷怎么了？试问中国难道改革开放之前就富裕吗？中国之所以崛起成为仅次于美国的世界第二大强国，和中国人口福利有很大关系，因为中国的消费市场实在是太庞大了，随便一个省的人口都可以秒杀欧洲某个发达国家。
农业大省又怎么了？瞧不起中国的农民是不是？
大学太少又怎么了？知不知道郑州小学生数量增速全国前三？深圳以75.5%的增速排名第一，紧接着郑州增速61.2%排名第二，截至2018年郑州小学生人数为91.7万，东莞排第三，看看今年深圳和东莞是怎么疯涨的，你就不会觉得诧异了。
这代表了一个城市的对本省人口的吸引能力和这个城市的年轻指数，有时间去坐坐郑州地铁或者郑州公交，或者晚上去郑州吃个大排档，你就立刻明白了，这些年轻人都是未来城市的中坚力量。
产业弱怎么了？你不去打听一下现在郑州的执政者履历，都是上海杭州过来的南方领导，阿里巴巴华为为什么落户郑州？你不知道是在补这个短板吗？
所以未来人口才是真正决定这个城市房价的决定性因素，其他都是次要因素，未来人口数量危机和人口老龄化是中国面临的两个最大挑战，而郑州这个新一线城市未来人口虹吸没问题，年轻指数又仅次于深圳，二手房单价已经回调到了一个阶段性低位，所以正在迎接它的下一个黄金时期–主升浪，未来10年均价3-6万完全有可能。
我们即将迎来又一个波澜壮阔的十年，2020充满了不确定性挑战，但悲观者往往正确，乐观者才能挣钱，买入核心城市的核心房产，是普通人逆袭为数不多的机会。
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