近日，滨州统计局发布了一篇名为《滨城区2017年房地产市场特点及2018年发展趋势简析》的文章。未来房价将来自统计局的统计数据。滨城最新最专业的房地产市场数据很长，但值得仔细看看
截至2017年底，滨城区房地产榜单上市企业60家，在建项目55个，其中今年开工新项目5个。今年总投资达到了亿元，同比下降39.5%。今年销售商品房6563套，面积万平方米。其中，卖出期货房源4989套，面积1000万平方米，卖出存量房源1574套，面积21.8万平方米。今年可售新房8445套，面积万平方米，其中今年已竣工8445套、9987万平方米，今年已批准预售2171套、万平方米。到目前为止，有100万平方米出售。
根据目前对全区房地产市场的调查和统计数据，2017年房地产市场出现了一些新情况、新现象。随着一些老项目的竣工销售和新项目的筹备入库，2018年房地产市场的发展会有新的变化，这需要关注在未来的工作中。
一、2017年滨城房地产市场运行情况
1.土地资源趋紧，新购土地价格持续上涨。
受土地资源限制，地价持续上涨，2017年仓储企业新购置土地大幅减少。今年，所有房地产开发企业共购买了万平方米的土地，比上年下降了%。当年新开发的土地大部分是之前购买的土地。下半年，毗邻六中的两块地挂牌出让，刷新了全区乃至全市的房地产土地供应价格。特别是与六中、西区相邻的碧桂园翡丽之光项目地价再创新高，成为滨州的“土地王”。新项目的入住肯定会提高房价，成为整个城市房价的新“标杆”。
2.宏观政策的影响逐渐显现，企业经营成本增加。
根据下半年对部分企业的调研，节能环保、安全生产等措施，特别是企业停产的要求，对生产、流通、消费、投资、金融、就业等都产生了不同的影响。对房地产行业和上下游行业的影响主要包括以下几个方面：一是上游企业，尤其是钢材、商品混凝土、安装材料、保温材料、散装地板材料等。都承受着很大的压力，产品价格都在大幅度上涨，而且有些材料很难采购，这就增加了房地产开发的成本；二是上游生产企业限产停产影响了房地产开发进度，可能造成房屋延期交付，带来违约风险；三是由于限产停产等因素，房地产开发总承包增加了人员流动性和工人的不稳定性，影响了施工进度，导致用工管理矛盾；四是因建设期延长导致的房地产开发预售延期，对资金运行和投融资产生影响。到期还款压力增大，存在逾期还款风险。时间的扩张增加了企业的财务成本，推高了产品价格。
3.资金压力逐渐加大，房地产开发市场优胜劣汰。
随着地价的逐渐上涨，建筑原材料和人工的成本一直在上升，各种存款也占据了一部分资金。资金是企业的命脉，尤其是房地产开发企业。资金投入大，周期长，融资难，回报慢。高昂的财务成本是对企业资本实力的巨大考验。有些企业虽然有发展意图，但随着土地和原材料的上涨，却无法付诸实践。然而，一些企业
2017年，在房价持续上涨的带动下，全区在建房地产项目发展速度明显加快。为了从企业回笼资金，期房和现房的销售速度也同步提高。据调查，土地、建筑材料、员工工资、设备安装等开发成本不断上升，在建房地产项目综合成本不断上升。从企业逐利的本质来看，房地产开发成本的增加必然会被传导，即房价的上涨会转嫁到购房人身上，因此房价未来必然会稳步上涨并持续保持上涨。
5.全社会投资增速放缓，房地产投资比重下降。
随着房地产投资趋于减少，房地产投资占比持续下降。随着房地产开发的逐步稳定，大部分在建的房地产项目已接近尾声，投资告一段落，城区土地量逐渐减少，房地产投资开发项目也逐渐减少。受土地、资金等因素制约，部分房企无意推出新项目，主要消化库存房源，待库存房源销售完成后暂停开发。原项目开发后仍有部分企业没有开发项目，这些企业将逐步退出四大企业名单。
6.不断完善政策调控，进一步加强土地和住房市场的稳定控制。
2017年10月，滨州市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。通知明确指出，住宅用地招标方式主要采用“限房价、竞地价”或“限地价、竞自持面积”的方式，防止高房价扰乱市场预期；加强新建商品住宅销售监管，全面落实新建商品住宅销售价格报告制度，严格落实商品住宅明码标价管理，营造公开透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标、一次披露全部销售房源。住房周转率高、稳房价压力大的县(区)要落实限制新购住房转让措施，即新建商品住宅和购买的二手房至少2年内不能上市交易，非本地居民限制向时间转让住房至少3年。
我市出台房地产调控政策，将稳定当前市场情绪，适度延缓房价、地价上涨速度。今后，在国家和省的统一安排下，我们将继续完善政策，稳定市场，积极促进房地产市场健康发展。
二、2018年房地产市场运行趋势
1.开发企业数量减少，房地产投资保持稳定。2018年2月，库内房地产企业45家，库内项目32个。上半年规划新增仓储企业3家，新增仓储项目11个，其中房地产项目
2、全区房地产投资呈现老项目、新项目、棚改项目呈现三分天下之势。目前32个老项目计划总投资128.7亿元，已完成投资99.8亿元，未完成投资28.9亿元；计划新增的翡丽之光、书香名都（暂名）、悦海文苑、喜悦城、华滨新苑等5个房地产项目计划总投资30余亿元；全区棚改招标三个标段共6个项目计划总投资33.2亿元。上述项目如今年全部开工建设纳入统计，按照建设和销售分别用2-3年周期计算，完成全部建设投资时间为3年左右，年均每年完成投资30亿元左右。
3、全区房地产市场供应相对充足。全区棚改项目集中开工建设，确保顺利拆迁、居民按时入住，提供了基本住房保障。全区房地产行业加快住房共给侧改革步伐，改进施工工艺、减少施工污染、加快施工进度、提升施工质量，特别是本年计划入库的几个大项目，转变了低档次、低价位、低水平的住房供应，将建成一批高质量建设、高水平管理、高级别物业的高档住宅小区，带动全区乃至全市住宅小区上水平、上档次。
4、住房价格持续保持稳中有增。随着项目建设质量不断提高，房屋设计布局更加科学合理，更加注重提供高档次物管服务，居民生活更加舒适、安全、高效，住房价格将随着土地、建设、人工等成本的逐渐增长而增长，多重因素共同作用将促进住房价格稳步增长。
5、房地产投资占比有所降低。今年共有26个竣工项目和14家无项目企业退出直报平台，在建的老项目大部分为中小项目，规模小、投资少；列入新增计划的企业和项目与之前相比数量有所减少，去年开始上级统计部门增设了新项目入库条件，可能存在不能实时上报投资进度，多种因素导致房地产投资占全部投资的比重将进一步下滑。
2018年的房地产市场发展也会有新的变化，需要在今后的工作中予以关注。
三理性面对当前房地产形势，积极采取应对措施。
针对目前全区房地产市场出现的情况和今后可能面临的问题，既要认清现实、理性看待，又要采取措施、积极面对。
1、从全区角度来看，建议科学合理配置住房市场资源配置，统筹各方因素，从多角度、多方位共同发力，根据全区教育、医疗、休闲、购物等要素布局情况，根据现有房地产项目分布情况，科学、合理规划布局新居住小区房地产项目分布，促进房地产市场健康、持续发展。
在市政府和主管部门的指导下，积极采取应对措施，全面落实房地产稳控政策，尽快出台本区房地产市场稳控政策，均衡土地资源供应，综合多方因素合理配置房地产中最为重要的土地资源，根据现有小区及人口分布情况合理布局新的房地产项目的规划，避免出现房价畸形发展，推动全区、全市房地产市场健康、持续发展。
2、从房地产开发企业来看，开发企业要主动适应当前形势，多方位采取措施积极筹措资金，开展同行拆借、互助合作、资源入股等多种形式的资金筹措方式，给背负资金重压的企业注入动力，避免出现房地产行业萎缩。注重规划设计提升项目品质，采用新型建筑施工方式加快建设进度，完善项目配套设施建设，创新销售模式加快销售速度，开源节流、节能降耗，努力降低开发成本。
3、从房地产行业统计来看，要继续积极开展房地产企业纳新工作，对新开工符合入库条件的房地产投资项目和企业应统尽统，纳入四上企业名录进行数据联网直报；并对现有房地产联网直报企业数据加大查询、审核力度，确保现有房地产项目数据全面、准确、及时统计，符合房地产市场发展趋势。
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