我们之前有一篇关于房奴计算的文章。谁能有资格当房奴？
实际上是全市收入前5%，所以我们计算了北京、苏州、太原、天津、重庆、杭州的商品房总量，描述了我国商品房的供需结构。
我们发现了第一个现象。
也就是一线城市北京和上海都在控制人口，目的是未来人口会比现在低，也就是我们发现2017年以后，上海和北京的新房供应量差不多是每年7-8w，少得可怜。
当然主要是因为水资源和医疗资源过于拥挤，与城市发展的数量不相符。因此出台了很多限制人口流入的政策，比如禁止集体建房、提高租金、拆除棚户区等等，赶走了大量的寄生者。
我们发现了这些人到底去了哪里。
不可能去省会，而是去南方，比如广州、深圳，人口在增加，没有人口控制。
因此，我们提出，北京和上海的一线商品房和其他住宅必须有供需平衡。否则，没有必要从2017年开始突然减少供应。有人说为什么不算呢？
因为这些数据是保密的，统计局官网找不到任何数据。我们看到的供需失衡主要是囤积行为，导致空置率很高。
第一个现象催生了第一个结论，那就是北京和上海的住房已经基本平衡，更多的增加会给未来带来风险。
深圳和广州还在扩张，目标大概是北京和上海的人口。未来可能无限接近这个目标，但不太可能超越。
另外，广州的供给好，深圳的供给不如太原，人口相差三四倍，可想而知对手的计划。
深圳可以发展大规模的公共租房模式，向香港学习。当然，这是在未来，现在这种住宅基础设施还很慢。
我们发现每年的新房供应量约为17亿平方米，这意味着新房的开发主要集中在二线城市。
第二个现象是重庆的过度发展和基础设施建设，杭州成都开始冲击新的前线
大家都了解过重庆的日供应量，每年都在20w台以上，大部分集中在主城，占比超过60%。
杭州和成都每年都有10万套左右，其次是人口众多的成都，但是下面两个地方的人口一直都是几千万。
其中，杭州房价涨得一塌糊涂，开始和上海房价持平，成都房价开始和广州房价持平。
地方政府似乎进入了卖地-涨价-卖房-拿钱-大基建的无休止循环，也就是新的资金供给需要大量的基础设施来完成，大基建推动房价上涨，一直在挖掘这5%人群的想象力和财富。
而且城市规划是面向人口区域的，建筑面积已经达到的规模。
2019年天津居民存款为亿，贷款余额为亿。2019年，天津gdp为14亿。2019年，天津居民负债率在74%左右，杠杆率在67%左右，居民存款占gdp的比重为91%
2020年的数据媒体还没有统计。从2018年和2019年的数据来看，居民杠杆率整体呈上升趋势。苏津冀是关注的两大城市，苏州居民负债率接近109%，居民杠杆率为59.4%，居民存款占gdp的比例为54%，也就是苏州gdp的46%与老百姓无关，这是外资合资的利润。
理论上，我国的国内生产总值大约等于家庭存款余额。如果当地的gdp高于这个比例，那么我们就要排除这些因素。
剔除后，我们用居民存款余额作为合理的gdp，居民贷款余额作为贷款来计算真实的居民杠杆率，实际上就是居民负债率，或者说居民杠杆率。经过计算，我们发现
苏州就是一个例子。苏津冀人口十年只有一个自然增长率，但负债率是109%和74%，已经超过了大部分地区。
我们将居民负债率80%设定为风险的关键点，即超过这个位置的居民将面临破产的风险。理论上居民的最大杠杆是1:2，也就是一笔首付可以换两笔贷款，也就是居民负债率是7除以3，等于233%，也就是普通人把钱都买了，会达到这样的负债率。
但是，总有拥有房子的人，也就是十年前，原住民基本上每个家庭都有一两套房子，所以真正买房的人只占总人口的5%，也就是10亿贷款除以150w贷款，天津城市大概有60w人有贷款，所以杠杆率绝对不会上升到233%。这5%的人代表了15%的家庭。苏州有73w人参加这场比赛。
这个城市的杠杆率越高，参与贷款博弈的人就越多。比如杭州(按照均价3w，户均贷款200w)，杭州80w人参与这个游戏。
回到开头，我们之前计算过，只有5%的人有资格参加这个游戏，剩下的5%是6个钱包的类型——父母贷款，也就是一个城市超过5%的人参加这个只有5%收入的人才能玩的游戏，这注定是危险的。
当居民负债率为233%时，就是国家贷款
买房的人只有两种，投机者和刚需者。杭州十年增加了150w人，大概是70w个家庭。所以刚需就是这70w人，而这些刚需会断送父母的养老，那么有多少人会买房呢？要看登记的人口，也就是他已经定居，买房的可能性增加了一倍多。70%的登记人口能买房，能算
出杭州的潜在刚需，户籍人口的流入速度，就是接盘侠的速度。西安户口比较水，落户率接近89%，我们假设30%的落户人口会买房，那就是落户人口200w对应的30w套刚需房，杭州按照户籍人口落户四年80w，也就是至少刚需在12w套房子。
我们发现这些落户带来的刚需盘按照新房供应量基本上一到两年就耗光了，越到后面刚需越少，只剩下5%的有钱人循环买房了。
一个城市，按照计算，200w老年人，150w小孩，有收入且处于购房年龄的在200w个家庭左右，也就是极限是200w人参与这个游戏，每年15w人，连续13年左右。这是美国式的房地产模式。
而我们是涨价去库存，只有5%的人可以有钱参与，那么什么时候耗尽这个5%呢？或者什么时候开始计算这个5%呢？
楼市进入到下半场，需要银行房企去杠杆，居民加杠杆，也就是要明确告诉这些人房价会涨，但是贷款审核严格，你最好全款买房，或者是提高首付，让那5%的人把私房钱拿出来，而不是套用银行贷款。
杭州目前我们按照人口分析，老人160w，小孩130w，15-60岁的人为700w左右，杭州2010年户籍人口为870w，我们假设大部分人有房子，90%（以前有房才能落户），那就是潜在购买人群在300w左右，有房的有钱人占5-10%，也就是40w。
潜在购买人群我们按照30%计算，购买力是45w套房子，加上土著40w套房子，一共是85w套，年卖房子是15w套左右，这十年卖出去150w套房子，其中按照200w贷款计算，贷款套数为80w套。
也就是这十年间有一半的房子已经结清贷款了，剩下80w套房子了还有贷款，从万人摇号的情况来看，十个楼盘每个楼盘1w人，也就是10w人，假设四个人中有一个参与，也就是潜在刚需还有40w，那么还是那波土著，手里还有钱。
我们可以把摇号当做试盘，也就是每次摇号四分之一到五分之一的投机客参与，也就是杭州的投机客至少还有28w-35w。
每个投机客准备两套房的资金，一套全款一套贷款，也就是潜在的购买套数在56w-70w套。
每年15w套的话，预计4-5年消化完，也就是2025年左右，投机客手中持有大量房子，也会准备抛售获利，我们相信zf不会给他这个机会。出现万人摇号的还有西安和成都，我们可以通过这个投机客的抽样调查，摸清整个社会的潜在购买力量。
也就是未来五年左右，杭州的个人贷款在200w的可能有130w人，按照户均3人，一共360w人波及，占比36%，其中有钱人占比在50w-80w之间，去掉以后，波及人数只有10%-18%左右。
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