三
重庆很多人一年去不了解放碑两次，但我们不能认为解放碑等于智商税。
在认知领域，有一个常见的误区，那就是单纯以自己为中心来判断某个现象的合理性，但凡是自己不喜欢的，肯定有问题，但凡是自己不想买的，就是智商税收割机。所以，他们经常会发现很多别人的选择不合理：你花四五十万买了这么一辆车？你花了两三百万买了这套房？你有那么多人可以选择，怎么找到这样的老婆？
解放碑楼市目前的舆论状况，很大程度上就是这种认知习惯的结果。
四
对于很多重庆人来说，解放碑并不是买房的最佳选择：它没有新盘那么宽，公园那么多，建筑密度那么低，价格还高。比如重庆一级装修产品的主力价格在200万元左右，可以在北区买一套合理的小四房，在其他区域买一套舒适的大四房，但是解放碑的新盘，这个。如果我住在已婚有子女，没有渝中情结，在解放碑外工作，我不会买房子住在解放碑。
五
但从另一个角度来看，如果我是以下两种人之一，在经济条件允许的情况下，我肯定会选择在解放碑或者观音桥买房。
第一，我是一个外国人，一个人来重庆工作或者做生意。
第二，我是重庆人，单身，打算一直单身。
除此之外还有其他的客户，比如习惯住在解放碑的原住民，家庭小，喜欢热闹的人。这个项目也适合。
六
因为市场上几乎所有的住宅小区都是按照常规的家庭结构来规划自己的产品和配套设施，如果稍微关注一下，就会发现绝大多数的楼盘都把善待老人和孩子作为自己的强卖点：中庭的儿童活动设施、顶楼或会所的4: 30学校、老人健身器材区、花园里的坝舞场地……，这些配置对于老少咸宜的家庭来说当然有用，但是如果。我为什么要为这些东西付钱？
我更需要的是一个非常中心的地理位置和发达的交通设施，从而尽可能降低时间到城市各个部分的成本。应该有尽可能多的人在周围地区吃喝玩乐。想吃的时候，开美团的时候有成千上万的商家等着我翻牌子。当它是一个小时间，时，在方圆方圆两公里内有数百个消费场所等着我去幸运.这才是开启人生的正确方式吧？我们可以想象一个场景，夜深人静的时候睡不着觉，想在网上找个陌生人聊聊诗词歌赋或者生活。如果你是住在中央公园昭木山的女同学，拿起聊天工具摇一摇，她的头像一半可能是家里的孩子，她的名字可能是乐乐的妈妈，也可能是贝贝的妈妈.如果在解放碑或者观音桥摇一摇，效果可能不一样。
七
除了住得更舒服之外，还有一个重要的原因，那就是解放碑房子的租金收入能力。重庆人可能不会多次去解放碑，就像成都人可能不会经常去春熙路，南京人可能不会经常去新街口一样，但对于大多数外地游客来说，解放碑、春熙路、新街口是他们去各自城市必去的地方。同时，这些核心区域商业写字楼体量巨大，蕴含着商务人士巨大的租赁需求。这两部分消费力加在一起，使得解放碑的房产通常比普通住宅小区有更高的租金收入，这一点即使是观音桥也略有劣势，因为它对外国游客的吸引力不如解放碑。以阳光月光为例，疫情前，两房租金可达几千，比普通住宅小区两房租金高出一至两倍。
因此，如果我是外国人，在重庆工作几年后可能会离开。如果我单身，也许几年后我会换一个城市。我每个月拿到几千的租金，这房子不香吗？
八
关于解放碑，我想多说一点。不管当地人怎么想，它在各主管部门眼里永远占据着非常重要的位置。因为一个城市需要名片和形象制高点，很难想象没有解放碑的重庆能在Tik Tok走红，没有解放碑的重庆每个假期的游客流量都能排进全国前三。所以，毫无疑问，政府会投入真金白银不断升级。如果我们在网上搜索关于解放碑的新闻，可以看到的是“打造世界级消费中心城市”、“揭牌全国示范步行街”、“打造世界级步行街计划”.我们不敢说解放碑未来会有多好，但如果解放碑拿不到，又吸引不到关注和流量，那就很难想象了。
九
接下来，我们来看看解放碑一号项目本身。
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除了商业部分，整个日月光广场还有五座塔楼。也许是因为这块地在时间收购较早，成交率不高，开发商也不急着卖。这些年只推出了三栋，前两栋已经售罄。目前，R3楼剩余的现有房屋正在出售。
由于时间开发较早，与江北口、解放碑等其他新综合体如来福士国号十八梯A-ONE相比，建筑氛围和立面的时尚感绝对逊色。我认为值得一谈的原因有几个。
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一是它的区位条件。
虽然不是渝中半岛最美的幼崽，但自称解放碑1号也不是没有根据的.在渝中区整个住宅市场中，应该是对解放碑的资源最充足的，因为从月光下看，即使你有一双柔弱的腿，也能轻松覆盖整个解放碑，这是国浩十八梯融创白象街无法实现的，翡翠大都会和未来的合景天澜也无法实现——。解放碑周边的住宅市场大概只有几个项目，无论是现在还是未来。
解放碑周边的住宅供应量，都会很少。12
第二，是它的产品质素。
虽然它不新也不算豪，但综合来看，产品质素并不差。
——它是超高层住宅，69层的建筑高度，给它带来了比较强的建筑气势，和解放碑周边大量的高度在30层左右的住宅，不是一个概念。
——它的公区装修标准，比如大堂楼梯间等等，呈现出来的效果还比较在线。
——解放碑较场口一带最大的综合体项目，它还有一个1万多平米的空中花园，项目不缺绿量，业主不缺户外活动空间，在解放碑观音桥这种核心区，这算是比较难得的配置。
——R3剩余的房源，基本都位于高区，景观视野很好，大多数户型都有比较好的江景。
——楼下就是两条轨道线。
——户型尺度比较大，客厅主卧次卧厨房卫生间，用起来都比较舒适，这在核心区住宅里也比较少见，现在很多项目为了控制总价，尺度没有最小只有更小，比如两室户型，客厅开间很少有超过3米6的、次卧使用面积很少有达到10平米的，但解放碑1号的两房户型，都超过了，虽然这不利于总价控制，但真正用起来，要舒适得多。
除了以上要素以外，这个项目未来还会有两栋全新的超高层塔楼面市，这两栋楼是全新设计，立面效果和产品标准，大概率会比之前的三栋塔楼更高，建成以后，应该可以在一定程度上提高整个项目的形象档次。
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第三，是它的价格。
按照链家上的数据，项目住宅的建面均价是，这个价格水平在解放碑，应该已经算是相对实惠了。解放碑周边未来即使是一两栋楼的小项目，价格应该也不太可能低于这个水准，如果是规模比较大的综合体，超高层住宅塔楼的建面价格，一定是往3万以上奔，因为单算住宅开发成本，都已经接近这个水平了，如果算上购物中心写字楼商务公寓，住宅卖不到这个价格，开发商一定是血亏。
并且解放碑1号已经是现房，可以即买即用或是即买即租，而一个新的超高层住宅项目，从签合同到交房，大概需要接近3年的时间，如果每年租金收益三个点，三年就是9个点的差别，现房销售相当于售价大概打了9个点的折。
关于价格需要说明的是，日月光部分二手房的建面单价，要低于，所以对于关注这个项目的朋友来说，二手房也不失为一个选择，但在一二手之间比较的时候，需要考虑交易税费、楼层视野、有无江景等等因素。
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和解放碑江北嘴的全新综合体比，解放碑1号以及它背后的日月光，已经算是老盘了，相比后来者，它并不能给到市场太多的想象空间，吸引到的眼球和流量也有限。但我个人觉得，在整个渝中半岛上，它仍然算是一个比较能打的项目。
因为除了来福士以外，我认为目前没有哪一个项目，地段比它更好，因为渝中半岛的核心价值载体，终究是解放碑，除此以外它还有江景、1万多平米的空中花园，以及并不落伍的硬件标准，楼下还有两个现成的轨道站点。虽然一些新的项目，会比它做得更豪华，但无论是从使用的角度、又或是保值增值的角度，未必就能强过它，在一些基础价值要素上，它比一些价格比它高一大截的项目，也许还要更硬核一点。
房地产是一个很功利的世界，竞争绝不只是靠脸。
end
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