截至报告期末，公司管理的建筑面积同比增长38.9%至2.6亿平方米。其中，65.8%的新项目来自独立第三方，相关合同金额为10亿港元；住宅项目和非住宅项目新增面积占比分别为46.4%和53.6%，相关合同金额分别为1亿港元和33.7亿港元。
受此消息影响，公司股价当天低开高走，收于8.89港元，上涨%，总市值292亿港元。
手握大量现金，零收购。
中海地产在财报中指出，集团整体收入增长的原因主要是由于承包合同中管理面积的增加，非居民及住户增值服务的持续增长，以及车位销售的大幅增长。
从具体业务来看，物业管理服务收入在中海地产总收入中占比最大，达到70.0%，较去年增长36.1%至亿港元；非住宅子分部收入占总收入的18.9%，增长52.7%至亿港元；住户细分收入占总收入的8.6%，增长63.3%至8.11亿港元；车位交易业务分部的收入较去年激增10.9倍至2.31亿港元。
从管理面积来看，2021年中海地产同比增长38.9%至2.6亿平方米。
其中，新增签约面积5809万平方米，同比增长105%。内生与外扩之比由2020年底的89: 11调整为73: 27，内外之比向4: 6迈进。
首席执行官兼执行董事杨鸥在业绩会上表示，这反映了公司的外联战略是有效的，可以在“十四五”期间实现1: 1的内外比目标。
报告期内，中海地产服务于覆盖港澳的全国141个城市，管理项目1，281个。其中住宅占49.6%，工业园占34.1%，10.7%为包括市政道路、交通枢纽、园区、学校、政府等其他业态，5.6%为商业写字楼。
管理层直言，在新中标项目中，78%的项目是通过公开市场招标和中海地产内部员工推荐获得的。
值得一提的是，中海地产去年的业绩暴增有相当一部分来自人民币升值的影响。
现金流量表显示，截至2021年底，企业现金及银行结余较去年底增长15.6%至亿港元，其中人民币占比96.8%，而港元与澳门币之和仅为3.2%。
持有大量现金的好处显然不止于此。在当前民营房企普遍出现流动性危机的背景下，以房企为依托的物业管理行业也迎来了巨大的并购浪潮。
然而令人意外的是，作为央企巨头，中海在2021年并没有任何斩获。
对此，中海地产董事长兼执行董事张桂清在业绩会上解释，第一，希望标的公司的项目体量和规模相对合适，同时业务布局与中海地产形成互补。第二，不希望目标公司的业务靠母公司和地产支撑来维持和实现，不符合可持续发展。第三，希望团队管理风格和中海匹配。
有资深业内人士向Observer.com推测，中海地产去年在公开市场拿地和收购方面相当激进。物业换了很多现金却没有动作，不排除有一大波收购被收购的可能。
盈利能力持续下降。
此外，一个不容忽视的问题是，中海地产本已较低的利润率呈现进一步下滑趋势。
数据显示，中海物业2021年毛利率为17.4%，低于上年的18.3%，几乎成为物业管理行业垫底。
要知道，作为存量房时代房地产行业的下游业务，在r
对此，管理层在业绩会上解释，一是市场竞争的因素，包括劳动力成本上升的刚性压力和通货膨胀的影响；其次，从中海地产本身来看，过去的薪酬体系占比较高，记为净收入。对比薪酬体系项目，录得毛利率100%。
目前中海物业薪酬体系的比重基本很小，承包工程的比重在不断增加。
管理层表示，未来希望公司整体毛利率在17%-20%区间波动。比如增值业务的毛利率预计在25%-30%，基础服务的毛利率在13%-15%。此外，公司还将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位管理等方面进行补充完善。
张桂清补充道，增值业务的毛利率远高于基础业务。所以希望增值业务和基础业务的比例从1: 3到1: 1，提高利润率，提高其增长率。其中基础业务毛利率15%左右，增值业务毛利率超过30%。
不过，有知情人士向Observer.com分析，承包制是制约中海物业乃至大部分国有物业管理企业盈利的根本原因。
他指出，由于历史、体制、管理等多重因素，合同制是大多数国有企业普遍采用的管理制度。然而，在层层外包下，一方面利益相关者多了，另一方面也往往出现一些腐败、欺行霸市等不良现象，不仅影响公司的实际利润，还容易降低服务质量，比如降低用工标准、以工代赈等。对企业的声誉造成极大的损害。
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