湾区生活圈大咖谈
从居民到市场，从产业到企业，各个层面的宜居生活都在发生着深刻的变化。南方日报、南方客户端“宜居大湾区”正式推出湾区生活圈“大咖谈”，与地产、物管企业、相关行业的领导及代表专家学者对话，畅所欲言，通过观点的碰撞，分享宜居生活的新焦点。
7月底，在物业管理行业多年不发声的中海物业在深圳召开新闻发布会。
“首先是挖掘现有房屋的价值，重点提升物业服务和更新建筑；第二，参与城市更新，承担国家战略；然后是进入广泛的领域，发展多元化业务……”在中海地产高层在发布会上公布的“三大战略”中，有两项中海物业怎么样都指向“股票”市场。
中海地产副总裁夜香表示：“在过去20年的快速城市化进程中，现有住宅的生命周期已进入中年，我相信楼市已逐渐进入存量时代。”。他在接受南方日报、南方记者专访时指出，物业管理企业要想发展股票市场，必须改善运营模式和管理理念。
中海地产副总裁叶翔接受了南方日报和南方记者的专访。
“存量增量”的市场格局已经形成。
近年来，有人指出房地产市场将从过去的增量市场向存量市场转变，火热的城市更新就是表现之一。而与房地产密切相关的物业管理行业也在发生变化。
“房地产开发模式是逐项进行的，物业管理行业的经营管理模式是与房地产同步的。”叶翔认为，现在房地产新增量放缓，使得物业管理行业不得不做出改变，这也是“存量增量”市场形成的基础。
在战略发布会上，中海地产与多家企业签署了一体化城市更新战略，城市更新是中海地产此次发布的“三大战略”之一。
在他看来，物业管理企业的变化首先发生在管理模式上，要考虑管理效率和管理格局。过去靠增量维持公司应收和利润贡献的模式已经不适用，应该追求“亩产效益”，探索管理社区和项目的增值方式。
然后就是如何进入更广泛的领域和多元化的业态。多年来，物业管理行业一直保持着“一个团队管理一个项目”的运营模式。
在充分挖掘存量市场的背景下，各类物业管理企业的服务对象边界不断扩大。物业管理企业除了维持原有的住宅小区、写字楼、商厦等增量基础站点外，还在不断进入学校、医院、工厂、交通枢纽、政府机关。与此同时，物业管理服务人员也从原来的单打独斗，逐渐走向网格智慧平台的统一部署
“这就是股票时代的区别，差异化更大，业态更丰富。这才是真正的地产资产运营模式和生活服务。”叶翔说，按照目前全国存量住房的规模，仍有大量住宅小区没有纳入物业管理。“我们对物业管理服务规模的态度是积极的，未来几年将保持至少30%的年增长率。”
物业管理企业需要提高“亩产量”
近年来，碧桂园、恒大、融创等头部地产公司纷纷分拆物业服务上市，整个物业管理行业也掀起了上市潮。但中海地产早在2015年就在香港上市，现在总市值约250亿港元。
“我们没有为了上市而上市，没有做太多融资，也没有把上市作为套利的途径。”叶翔说C的目的
财报信息显示，中海地产2020年进展良好，管理面积1.82亿平方米，同比增长20.4%，营收10亿港元，同比增长19.7%，股东应占利润70亿港元，同比增长30.2%。所有指标都符合上市物业管理公司近年来快速扩张、管理面积不断增加的共同特征。
但叶翔认为，在“存量增加”的市场格局下，物业管理企业面临着“你多我少”的竞争，大浪淘沙，优胜劣汰随之而来。他不否认物业管理企业进入“合并潮”，最终形成几家大企业坐在一起的可能性，并表示未来物业管理行业会有清晰的商业模式和发展模式。
那么，物业管理行业可行的模式是什么？采访中，叶翔多次提到“亩产量”的概念，并表示提高亩产量是物业管理企业做大的基础。
“我们也在本次发布会上提出了‘物业核心增长’的概念，提升基础业务管理的核心业务，着力深化和提升单位面积产值，在保持健康利润率的前提下，持续稳定发展。”
帮助社区实现“自我成长”
随着物业管理市场的不断扩大，物业管理服务已经成为基层社区治理的重要组成部分，物业管理企业也成为重要的参与者。
早在2017年，《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》就曾提出过完善小区物业服务管理的几点要求。在广东，2018年发布的《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》也提出，完善物业服务企业和业主委员会监督管理政策，制定并公布农村社区物业管理收费标准和管理办法。
随着加强基层治理体系和治理能力现代化的深入实施，物业管理企业迎来了巨大的发展机遇，但新的形势也考验着物业管理企业的运营能力。
今年6月，芳村解除封闭管控后，中海万华一号的业主代表给物业发了感谢信。
“目前整个物业管理行业的痛点是居民消费参与度不够。“叶翔认为，在过去的20年里，物业管理的消费指数一直处于低通胀和缓慢退化的状态。现在很多没有物业管理服务覆盖的小区的一些小区治理问题，也是物业管理服务不到位造成的。”每个人都是这方面的
参与和消费不足。”但对于多数老旧小区而言，消费水平较低，物管费出资意愿不强的现状，也对瞄准此类市场空间的物管企业形成了倒逼作用。
“现在老旧小区的物管费平均下来也就是每平方米几毛钱，如果还按照原先新建楼盘、增量项目的管理模式，每平方米的管理成本至少要3毛多，根本没有多余的钱来请清洁工和保安，”叶翔说。
他认为，想要覆盖这些存量老旧小区，物管企业必须有高效的后台管理模式，所以中海目前的一个战略是搭建‘城市网格化管理中心’，从管理中心渗透到城市老旧小区服务，同时重视并参与基层治理和社区自治共建的事业中来。
“要让社区实现‘自我生长’，如果只是为了几毛钱的管理费用，这对企业和社会都没有意义。”
【记者】葛政涵
【统筹】冯善书葛政涵
图片由受访者提供
【作者】葛政涵
【来源】南方报业传媒集团南方+客户端
中海物业2021年营利双增40 物业行业处于上市热潮中 在港股和A股上市的物业企
截至报告期末，公司管理的建筑面积同比增长38.9%至2.6亿平方米。其中，65.8%的新项目来自独立第三方，相关合同金额为10亿港元；住宅项目和非住宅项目新增面积占比分别为46.4%和53.6%，相关合同金额分别为1亿港元和33.7亿港元。
受此消息影响，公司股价当天低开高走，收于8.89港元，上涨%，总市值292亿港元。
手握大量现金，零收购。
中海地产在财报中指出，集团整体收入增长的原因主要是由于承包合同中管理面积的增加，非居民及住户增值服务的持续增长，以及车位销售的大幅增长。
从具体业务来看，物业管理服务收入在中海地产总收入中占比最大，达到70.0%，较去年增长36.1%至亿港元；非住宅子分部收入占总收入的18.9%，增长52.7%至亿港元；住户细分收入占总收入的8.6%，增长63.3%至8.11亿港元；车位交易业务分部的收入较去年激增10.9倍至2.31亿港元。
从管理面积来看，2021年中海地产同比增长38.9%至2.6亿平方米。
其中，新增签约面积5809万平方米，同比增长105%。内生与外扩之比由2020年底的89: 11调整为73: 27，内外之比向4: 6迈进。
首席执行官兼执行董事杨鸥在业绩会上表示，这反映了公司的外联战略是有效的，可以在“十四五”期间实现1: 1的内外比目标。
报告期内，中海地产服务于覆盖港澳的全国141个城市，管理项目1，281个。其中住宅占49.6%，工业园占34.1%，10.7%为包括市政道路、交通枢纽、园区、学校、政府等其他业态，5.6%为商业写字楼。
管理层直言，在新中标项目中，78%的项目是通过公开市场招标和中海地产内部员工推荐获得的。
值得一提的是，中海地产去年的业绩暴增有相当一部分来自人民币升值的影响。
现金流量表显示，截至2021年底，企业现金及银行结余较去年底增长15.6%至亿港元，其中人民币占比96.8%，而港元与澳门币之和仅为3.2%。
持有大量现金的好处显然不止于此。在当前民营房企普遍出现流动性危机的背景下，以房企为依托的物业管理行业也迎来了巨大的并购浪潮。
然而令人意外的是，作为央企巨头，中海在2021年并没有任何斩获。
对此，中海地产董事长兼执行董事张桂清在业绩会上解释，第一，希望标的公司的项目体量和规模相对合适，同时业务布局与中海地产形成互补。第二，不希望目标公司的业务靠母公司和地产支撑来维持和实现，不符合可持续发展。第三，希望团队管理风格和中海匹配。
有资深业内人士向Observer.com推测，中海地产去年在公开市场拿地和收购方面相当激进。物业换了很多现金却没有动作，不排除有一大波收购被收购的可能。
盈利能力持续下降。
此外，一个不容忽视的问题是，中海地产本已较低的利润率呈现进一步下滑趋势。
数据显示，中海物业2021年毛利率为17.4%，低于上年的18.3%，几乎成为物业管理行业垫底。
要知道，作为存量房时代房地产行业的下游业务，在r
对此，管理层在业绩会上解释，一是市场竞争的因素，包括劳动力成本上升的刚性压力和通货膨胀的影响；其次，从中海地产本身来看，过去的薪酬体系占比较高，记为净收入。对比薪酬体系项目，录得毛利率100%。
目前中海物业薪酬体系的比重基本很小，承包工程的比重在不断增加。
管理层表示，未来希望公司整体毛利率在17%-20%区间波动。比如增值业务的毛利率预计在25%-30%，基础服务的毛利率在13%-15%。此外，公司还将在管理优化、人员结构优化、科技项目、车位管理等方面进行补充完善。
张桂清补充道，增值业务的毛利率远高于基础业务。所以希望增值业务和基础业务的比例从1: 3到1: 1，提高利润率，提高其增长率。其中基础业务毛利率15%左右，增值业务毛利率超过30%。
不过，有知情人士向Observer.com分析，承包制是制约中海物业乃至大部分国有物业管理企业盈利的根本原因。
他指出，由于历史、体制、管理等多重因素，合同制是大多数国有企业普遍采用的管理制度。然而，在层层外包下，一方面利益相关者多了，另一方面也往往出现一些腐败、欺行霸市等不良现象，不仅影响公司的实际利润，还容易降低服务质量，比如降低用工标准、以工代赈等。对企业的声誉造成极大的损害。
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