很多投资者幻想资金会因为楼市不景气而流向股市，就像屌丝认为女神不能嫁给二代一样，所以她肯定会嫁给自己。
作者：房地产八卦天后。
第一
昨天写了一篇文章，《2019年，将会是自住买房最佳时期！》。主要思路是市场将达到量价相对稳定的底部状态，土地拍卖明显减少，房企降价促销减少，二手房降价最早在2019年春节前后明显减少，晚于明年两会后，最迟不超过明年年底。
对于这个判断，很多人还是有莫名的悲观。其中有很多评论让我觉得现在楼市的状态挺像大a股的。
我们知道，a股一般有四个底部，即政策底部、估值底部、市场底部和基本面底部。
同样，其实我们的楼市也有这四个基础。
政策的底线是我们的特点。在股市中，指的是国家队救市的态度和权威人群。在楼市方面，政策显示了国家对楼市过热的克制和抵制。近两年，全国各地频繁出台近千条限购、限贷、限售政策，房价开始呈现下行趋势。10月29日，新华社发布关于diss调控的谣言，10月31日，政治局会议没有提到房地产和去杠杆，这意味着国家楼市政策的渗透。
当然，无论楼市还是股市，政策的底部从来都不是真正的底部。根据历史经验，除了2008年的超大利润，每次政策触底，股票都创出新低。即使在2008年，也落后了一年，一度逼近政策底部。
房地产市场也是如此。从过往楼市来看，2016年、2017年上海加大限购后，2018年春季上海再次复苏，随后彻底刺破政策底部，加速向下探索。
第二是估值的底部。估值底部是低估值股票开仓的好时机。目前大a股处于估值底部。整体来看，a股资质较好的白马股普遍下跌30%。
但估值从来都不准确。人们习惯了几十倍的市盈率。因为锚定效应，在底部，他们会认为双倍估值类似于1.5倍估值，但实际上差了25%。
同样，房地产市场的下行探索也是如此。以燕郊为例。与2017年最热的时候相比，燕郊下降了近40-50%。但燕郊的最高峰比2015年的均价1万高出300%。所以在这个时候，虽然燕郊已经如此惨淡，但还是有人认为燕郊的房价被高估了。(燕郊近十年入市的成本很低，大部分人都是1万元以内买的。2016年下半年以后开始燕郊的，没有卖出去的，就视为被困。)
目前总体来看，全国人民都是从2016年新政“房子是用来住的”开始的，经过两年的“政策教育”，人们开始关注房地产的真实估值。具体表现就是那些纯粹基于概念吹的、没有配套设施的、空置的、五证不全的房子，房价大幅下跌。这种房子就像a股里的空壳公司，没有实际内容，只供大家投机。
有意思的是，昨天上级宣布实行注册制和科创板，所以壳值大幅度降低，所以a股估值不得不刷下来。但事实上，从长远来看，这两项措施对股市是有利的，正如停止炒卖不良物业有利于楼市稳定一样。
第三是市场底部。只有市场的底部才是真正的底部。市场有一个特点，那就是磨！谷底不会一蹴而就，往往会被反复锯，这让很多人失去信心和耐心。从未来的技术方面可以看出一些端倪。
我昨天说的关于战争的话
最后一个底部是基本面底部。当股市触底时，意味着投资者对国民经济基本面失去信心(所以在上次a股触及2449低点后，很多大领导立马站出来，说a股股市基本面太好了，没那么好，安抚人心)；如果楼市到达这个底部，很可能意味着大家对楼市完全失去信心，甚至可能导致大规模恐慌性抛售，引发中国楼市海啸。
因此，从这个角度来看，只要中国经济保持活力，楼市和股市的基本面都很难触及。作为一个中国人，我也相信中国的楼市不会那么脆弱。毕竟，国家对房地产交易有非常严格和有力的行政控制。
第二
刚才讲了我对中国楼市“四底”的判断。事实上，就像股市一样，中国的房地产市场正在陷入困境，而不是一蹴而就。如果中国的房地产市场在短期内突然崩溃(硬着陆)，时间，政府可能会取消调控政策来拯救房地产市场。这时候，崩盘反而是一个很好的买入机会。
因此，从这个角度来看，政府最希望的是楼市在底部平稳运行，房价不会大幅上涨或下跌。
那么这个底部在哪里，也就是我们刚才说的“市场底部”？根据央行刚刚发布的《中国金融稳定报告（2018）》，2017年我国个人住房贷款平均贷贷比(即当年批准的按揭贷款金额除以当年批准的抵押物价值)为59.3%，我国长期实行稳健的住房信贷政策，平均首付比例超过34%。(来自微信官方账号的“客谈”)
59.3%的贷款比例，也就是100万市值的房子，还不到60万。平均首付比例是34%，也就是说房产市值的34%是居民自有资金，不是杠杆。
这两个数据的意义在于，如果中国整体房价下跌超过40%，房奴将资不抵债，可能断供，导致银行坏账，影响金融稳定。总之，中国楼市的崩溃线(基本面的底部)就是房价的崩溃。
40％。当然，鉴于市场底高于崩盘线，因此，政府所期望的“运行底部”，应该是比房价高点跌20%左右。
实际上，随着调控的严厉执行，北京已经到了这一阶段（市场底），整体跌了15-20%左右。虽然大家仍然预期北京房价下跌，但是如果我们多接触一线交易市场，我们会发现，北京500万以上的改善型住房成交在迅速扩大，真正好的优质房源去化加快，而卖家也基本不愿意再下调价格。
而其他轮动涨价较为滞后的二线城市，如成都、杭州也只是回调了10%-15%，绝大多数二三线城市才刚刚见顶，进入下行通道。
因此，从这方面看，中国楼市崩盘，还远着呢。
3rd
说实话，燕郊之所以能够大跌40-50%，主要原因是因为其大多数买家都是外来人口，而燕郊调控政策封死了外来人口买房的可能性，本身的居住价值又有限，这是特殊情况导致的特殊案例。
而其他城市，虽然近两年房价涨幅巨大，但大都是本地人和本地有工作的人所买的，其购买成本摆在那里，因此绝不会像燕郊那样令人猝不及防。
对此，新城欧阳捷总也说，一二线城市中心区域房价贴着限价令，价值已经凸显。三四线城市房价已到高位的，小幅降价效果不佳，大幅降价可能会被“枪打出头鸟”，包括约谈、处罚，甚至关闭售楼处、“双向限价”、不予备案。
综上，地产中长期还是有未来的，而且未来是光明的，但是，随着市场底的到来，房地产行业会回归精细化制造业，房价暴涨的时代，终归是过去了。
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（责任编辑:和讯网站）
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